Tokenización inmobiliaria: mitos y verdades
En virtud al trabajo que realizamos desde el Estudio asesorando empresas de tokenización de proyectos inmobiliarios, nos parece interesante generar este artículo. Existen distintos proyectos que “ofrecen lo mismo” pero no entregan el mismo producto o con la misma certeza. En este sentido, es fundamental el análisis jurídico de lo que vamos a comprar.
¿Qué es exactamente la tokenización?
Es la representación digital de un activo real. La forma más segura es hacerlo sobre tecnología blockchain. Un activo real puede ser un inmueble o los derechos que se tienen sobre el mismo (como el derecho de escriturar cuando el desarrollo está terminado o el uso de una unidad). Hacerlo sobre blockchain permite que el inversor pueda ingresar a los datos públicos de la cadena de bloques y chequear sus activos sin necesidad de intermediarios.
¿Qué es lo que puede ser distinto entre un token y otro?
Lo que cambia es la “calidad” y contenido. Más allá de la virtud de la programación de cada token (que en definitiva depende del código aplicado), cada token (como representación), representa algo diferente. Puede ser un activo financiero (ofrece un rendimiento), una representación digital de un contrato, un derecho real, derechos económicos, derechos políticos, una combinación de varios… las posibilidades son infinitas. Siempre recomendamos al inversor que se interiorice sobe qué es lo que está comprando detrás del token (porque justamente el token en sí mismo no tiene casi valor, lo que vale es lo que representa.
Respecto a la calidad, no nos referimos a la calidad de programación o la seguridad de la blockchain en este caso, sino al respaldo jurídico que existe sobre el activo representado. Chequear que quien emite el token tenga derecho sobre el activo subyacente, esté habilitado a tokenizarlo, no pueda venderlo varias veces, el activo exista, etc. En este sentido, nos parece interesante el enfoque de Pala Blockchain, que usa como validador a un escribano. Esto quiere decir que el notario interviene en el proceso desde antes de que salga a la venta el desarrollo y los tokens solo se emiten con su aprobación de la documentación correspondiente.
¿Cómo influye en el mercado inmobiliario?
La irrupción de la tokenización en el real estate es algo de lo que se habla mucho al menos hace 5 años y hoy es una realidad. Comprar propiedades (especialmente en mercados con el crédito hipotecario no desarrollado) es algo casi imposible para la mayoría de las personas en base a sus ingresos. Los tokens (que permiten fraccionar los derechos sobre los inmuebles) ofrecen una inversión de un ticket más bajo para empezar a tener exposición en este mercado.
Más allá de pequeñas diferencias, el mercado inmobiliario suele moverse “en bloque”, todas las propiedades de determinada categoría y en cierta ubicación suben y bajan a la vez. Esto puede no coincidir con el momento económico o financiero que el inversor está atravesando. Quizás en su mejor momento le alcanza para el 50% del departamento que quiere, pero para cuando juntó el dinero que le faltaba en esa época, solo llega al 70% (por el tipo de cambio, los nuevos valores del mercado, etc.). El token, a diferencia del efectivo, debería subir y bajar de valor más o menos a la par del departamento que el inversor busca si es de características similares.
Por otro lado, ofrece a desarrolladoras e inmobiliarias la posibilidad de vender productos con tickets más baratos y agrandar muchísimo su público objetivo. El token puede ser algo interesante tanto para alguien que no quiere invertir todo en un solo desarrollo como para quien está alquilando, pero tiene cierto dinero adicional (aunque no llega a comprar una unidad).
¿Esto significa que se puede comprar una propiedad sin tener el total del valor de lo que cuesta un inmueble?
Correcto, los tokens se emiten en base a las directivas de la entidad emisora. En algunos casos la empresa de software es la que define los parámetros y en otra, el propio desarrollador. Esto quiere decir que un inversor podría acercarse a comprar “el 12% del 4ºC de tal edificio”, si las condiciones de tokenización del emprendimiento lo permiten.
¿Qué pasa con el marco legal?
Es un tema largo y objeto de muchas opiniones y dictámenes legales. Lo primero que tenemos que dejar en claro es que depende del tipo de activo que estemos tokenizando, por eso es fundamental entender lo que se compra.
De acuerdo con el tipo de operación que se está respaldando mediante el token, aplicarán las reglas y regulaciones propias de dicha operación. La tokenización no es más que “subir” la operación a blockchain, pero el activo y la operación subyacentes son las que van a dar el encuadre jurídico.
Siempre que se esté tokenizando un negocio lícito y que ya existía, la misma va a ser válida y legal. Es importante tener en cuenta que, de acuerdo al tipo de operación, la tokenización podría estar alcanzada por regulaciones específicas, como las de las bolsas de valores, activos negociables, inversiones financieras, régimen cambiario, etc. Siempre dependerá de si el negocio subyacente se encuentra alcanzado o no por estos regímenes especiales.
Pero las propiedades hoy se venden cash… ¿Cómo se logrará ese cambio de paradigma?
En definitiva, este es un cambio que hará (o no) el mercado. Creo que la posibilidad de ampliar los compradores potenciales hará que el modelo tenga éxito y dará mayor transparencia al mercado. En definitiva, al desarrollador le interesa financiar la obra y obtener su ganancia al terminarla y eso, con suficientes compradores interesados, se logra (sea en efectivo o mediante nuevas tecnologías. No es menor que, en varias plataformas, los tokens pueden adquirirse incluso mediante pago con tarjeta de crédito o pagos en criptomonedas.
El “efecto contagio” también es un factor importante. Si varios desarrolladores empiezan a ofrecer tokens para el mercado que no llega a comprar una unidad completa y acepta todos los medios de pago, pueden pasar dos cosas (no necesariamente excluyentes): a) gana el mercado por ser el único; o b) los competidores empiezan a ofrecer lo mismo para no perder la oportunidad. La tercera alternativa es que nadie confíe en los tokens y no los compre, pero no lo veo probable.
¿Qué pasa si el departamento se vende a menor valor que el originalmente previsto?
Depende del tipo de token del que estemos hablando. En los financieros (funcionan como un préstamo, dan una tasa a un plazo determinado) el riesgo y el beneficio es del comprador. En los que son fideicomisos al costo o de desarrollo (la mayoría de los casos), el riesgo es del inversor. Si la unidad vale más de lo que puso (casi todos los casos), gana; si vale menos, pierde. Funciona de la misma forma que la operación subyacente.
¿Y si el departamento no se vende?
De nuevo, depende del tipo de token. Vamos a sacar a los financieros de la respuesta porque el desarrollador tiene que pagar cuando se cumple la condición. En los de desarrollo, el objetivo en realidad no es la venta de la unidad, sino la escrituración.
Esto puede ocurrir de varias formas: que un inversor le compre los tokens a los restantes, que se escriture a nombre de todos, que se pongan de acuerdo para venderlo y / o que lo escrituren en condominio. En definitiva, depende de las condiciones establecidas en el fideicomiso (que están reflejadas en el token) definidas por el desarrollador. “La salida” es un punto importante a tener en cuenta antes de hacer la inversión.
¿Cómo se asegura la validez legal de los contratos relacionados con tokens inmobiliarios?
Es importante el asesoramiento letrado, puede ser de un abogado, un escribano o ambos. Debe ser un profesional que entienda cómo funciona la tokenización y que pueda explicarle al inversor (en términos simples) a qué se está obligando y qué derechos obtiene.
En este sentido, la tokenización no escapa a la lógica de cualquier otra operación; la validez es la del contrato subyacente. Por esto, nos parece tan interesante la alternativa utilizada por Pala Blockchain de tener escribanos involucrados en la emisión de los tokens y revisión de documentación.
¿Qué implicaciones legales tiene la tokenización en la propiedad y transferencia de bienes raíces?
Lo normal en los fideicomisos de desarrollo es que la tokenización se haga sobre los derechos del adherente al fideicomiso. Esto quiere decir que no se inscribe ni se afecta el inmueble a un régimen especial en el Registro de Propiedad Inmueble. Simplemente queda registrado a nombre del fideicomiso hasta que se escritura a nombre de los adquirentes.
¿Cómo se aborda la protección de datos y la privacidad en las transacciones de tokenización inmobiliaria?
Las plataformas de tokenización y / o los desarrolladores deben tener los datos de las personas que tienen los tokens, especialmente a la hora de escriturar, para poder llevar adelante sus funciones. Estos datos deberán estar protegidos de acuerdo a las políticas de datos de estas empresas y la ley vigente en el país que se mantengan y procesen esos datos. Obviamente, habrá datos públicos y otros privados.
¿Qué requisitos legales deben cumplir los tokens inmobiliarios para ser considerados válidos en diferentes jurisdicciones?
Así como la compraventa de inmuebles tiene distintas reglas en cada país, lo mismo pasa con la tokenización. En principio, mientras se esté respaldando en blockchain una actividad lícita y regular, no habría inconvenientes legales, pero no está de más chequear con un profesional local si, justamente, la operación que se está llevando adelante, cumple con los requisitos locales.
¿Cómo se regula la emisión y negociación de tokens inmobiliarios en el marco legal actual?
En cada jurisdicción puede ser distinto, pero, en principio, no hay una regulación específica “para tokens” en cuanto a emisión o negociación. Los que representen operaciones financieras, deben cumplir con lo que establezca la agencia de control correspondiente, lo mismo con los que representen warrants, financiamiento colectivo, obligaciones negociables, procesamiento de servicios de activos virtuales, se comercialicen en mercados abiertos, con oferta pública, etc.
¿Cómo se resuelven las disputas legales que surgen de la compra o venta de tokens inmobiliarios?
En derecho hay un principio que dice que “el accesorio sigue al principal”. Siendo la tokenización una representación de una operación más tradicional, las normas en cuanto a jurisdicción son las aplicables a dicha operación subyacente. La novedad que traen los tokens es la posibilidad de contar con mucha más información que en una operación tradicional, ya que se encuentra todo respaldado en una cadena inalterable, transparente y trazable.
¿Qué previsiones fiscales deben tomarse en las transacciones de tokenización inmobiliaria?
Esta consulta debe realizarse con un contador pero es fundamental. En principio, las mismas previsiones que si se encontrase adhiriendo a un fideicomiso (en el caso que veníamos analizando de tokenización de fideicomisos al costo). Es importante hacer este chequeo antes de realizar la inversión, ya que puede tener importantes repercusiones en el rendimiento de la misma.
Si tuviera que sintetizar las ventajas de la tokenización inmobiliaria, ¿cómo lo haría?
Genera un mercado inmobiliario abierto, más grande, con mejor acceso para la clase media con instrumentos más ágiles, transparentes y sólidos que las formas transaccionales actuales.
